Lorsque deux entreprises occupent des surfaces différentes d'un immeuble appartenant à une SCI, chacune peut être imposée à la CFE au titre des biens dont elle dispose pour son activité. La valeur locative cadastrale du bien est un point de départ commun, mais l'assiette de chaque occupant dépend notamment des droits d'usage et de la période de référence. La SCI, quant à elle, reste en principe redevable de la taxe foncière en sa qualité de propriétaire ; une activité propre de location peut également soulever des questions de CFE distinctes.
L'assiette des deux entreprises
L'article 1467 du CGI retient, en principe, la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière dont l'entreprise a disposé pour les besoins de son activité pendant la période de référence. Deux entreprises ne doivent donc pas être imposées chacune par défaut sur la totalité de la valeur locative du bâtiment si chacune ne dispose que d'une partie. On compare baux, plans, surfaces effectivement utilisées et avis de CFE. Il faut aussi vérifier l'existence éventuelle d'une base minimum, ainsi que les exonérations ou réductions propres au redevable.
Que faire des parties communes ?
Un couloir, un accueil, des sanitaires communs ou des espaces de circulation ne doivent pas être répartis à 50/50 sans examen. L'analyse s'appuie sur leur usage, les droits d'accès et les circonstances de mise à disposition. Il peut être nécessaire de ventiler une valeur locative par clé justifiée, plutôt que de reprendre mécaniquement les quotes-parts de charges du bail. Attention au cas particulier du bailleur : le 2° de l'article 1467 exclut expressément de sa base CFE les parties communes des immeubles dont dispose l'entreprise exerçant une activité de location ou sous-location d'immeubles. Cette exception vise la situation du loueur et ne constitue pas une exclusion générale et automatique de toutes les parties communes pour les entreprises occupantes.
Un cas concret de SCI à trois exploitations : quel lien avec la CFE ?
HAPPY a obtenu 23 097 € de dégrèvements de taxe foncière sur les années 2024 à 2026 pour un ensemble immobilier initialement identifié comme un seul local, mais comprenant des bureaux et du stockage, un atelier d’artisan et une salle de sport. La reconstitution des locaux fiscaux est également une occasion de contrôler séparément les bases de CFE des occupants, selon leurs surfaces à disposition et leurs périodes d’activité. Aucun dégrèvement de CFE n’est présenté pour ce dossier.
Voir ce cas concret de SCI et de locaux distincts →
Exemple de répartition des surfaces
Deux entreprises se partagent, dans cet exemple, un ensemble comportant 300 m² privativement occupés par A, 200 m² par B et 100 m² communs. Une ventilation indicative des communs proportionnelle aux surfaces privatives conduirait à 60 m² pour A et 40 m² pour B, soit 360 et 240 m² avant toute pondération. Cette répartition n'est pas une règle fiscale universelle : elle n'est pertinente que si elle reflète réellement la disposition des biens et la qualification des espaces. Les parties et leur éventuelle valeur d'utilisation réduite doivent aussi être appréciées séparément.
Pourquoi la CFE 2026 ne reprend-elle pas automatiquement la taxe foncière 2026 ?
La période de référence de la CFE est en règle générale l'année N−2 (soit 2024 pour la CFE 2026 et 2023 pour la CFE 2025), sous réserve des règles particulières, notamment de création et de changement d'exploitant. Cette temporalité porte sur les biens dont l'entreprise disposait, pas sur une simple réutilisation mécanique d'un montant de taxe foncière N−2. La détermination de la valeur locative retenue pour la CFE comprend ses propres paramètres et dispositifs.
Peut-on demander la correction des CFE après un dégrèvement de taxe foncière ?
Oui, il est pertinent d'examiner une réclamation distincte lorsque la rectification révèle une anomalie de valeur locative susceptible d'affecter l'assiette de CFE. Un dégrèvement de taxe foncière 2025 ou 2026 ne déclenche cependant pas automatiquement un dégrèvement de CFE des mêmes années. Vérifier : quelle donnée a été rectifiée, depuis quelle date, l'entreprise effectivement occupante durant la période de référence, son éventuelle base minimum, les modalités de calcul de sa CFE et les délais de réclamation.
Pour un dossier conjoint, demander les avis de taxe foncière 2025–2026, les avis de CFE 2025–2026 de chaque société, les baux et plans de 2023–2024, les fiches cadastrales, et les décisions de dégrèvement reçues. Le tableau de correspondance doit associer à chaque entreprise ses surfaces, ses années de référence et les corrections demandées.
Réduire le risque de contestation
Éviter de demander la moitié de l'impôt du propriétaire ou d'appliquer les seuls pourcentages de la facture de charges : la CFE a sa propre base. Documenter les affectations, individualiser le stationnement et tester la base minimum avant tout chiffrage.
Liens internes : audit CFE, taxe foncière, surface pondérée, réalisations et demander une pré-étude.